Quando ciclicamente nella storia di un Paese arrivano momenti di crisi economica dovuti a congiunture negative, anche planetarie, le famiglie tendono invariabilmente a rinunciare al cosiddetto “superfluo” ed a rimandare gli investimenti economici ritenuti più importanti, come l'acquisto di un immobile.
Quando i prezzi di acquisto espressi dal mercato “tradizionale” diventano troppo onerosi creando un fenomeno di continua ascesa e rialzo delle quotazioni, sino a raggiungere un vero e proprio stallo nelle compravendite immobiliari, immancabilmente ci si rivolge ad un mercato parallelo che può offrire, se approcciato nella maniera adeguata, condizioni di acquisto più vantaggiose e nel totale rispetto delle necessarie tutele: le ASTE IMMOBILIARI.
L'asta immobiliare è un processo di compravendita che si realizza attraverso una gara per offerte e che si conclude con la vendita di un bene immobile al miglior offerente.
Le aste immobiliari si distinguono in due grandi filoni: le aste giudiziarie e le aste di dismissione del patrimonio pubblico.
L'asta immobiliare giudiziaria realizza la vendita forzosa di uno o più beni immobili di proprietà del debitore sottoposto alla procedura esecutiva, che subisce una vera e propria espropriazione dei propri beni a causa di debiti contratti e rimasti insoluti. La vendita dei beni pignorati consente ai creditori di ottenere la liquidità necessaria a soddisfare, in tutto od in parte, i propri crediti.
Le modalità con le quali si possono svolgere le aste giudiziarie sono di due tipi: la vendita senza incanto e la vendita con incanto. Nell'assetto delineato a partire dalla legge n. 263 del 28 dicembre 2005, la vendita senza incanto è prevista come fase preliminare necessaria, costituendo, pertanto, il modo normale di liquidazione dell'immobile.
La vendita con incanto, invece, rappresenta una fase successiva ed eventuale alla vendita senza incanto, che si verifica allorquando quest'ultima non sia andata a buon fine.
Nella vendita senza incanto, (artt. 570 e ss. c.p.c.), chiunque, escluso il debitore, può presentare un'offerta per l'acquisto dell'immobile pignorato, depositando nella cancelleria del Tribunale, in busta chiusa, una dichiarazione contenente l'indicazione del prezzo, del tempo e del modo del pagamento, oltre di ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta.
È inefficace l'offerta (i) depositata oltre il termine di presentazione stabilito dal Giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita (ii) inferiore di oltre un quarto al prezzo d'asta ovvero (iii) sprovvista di cauzione.
Le buste contenenti le offerte vengono, poi, aperte nell'udienza fissata per l'esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti.
Qualora vengano depositate più offerte valide, il giudice dell'esecuzione indice una gara tra gli offerenti sull'offerta più alta, valutando non solo l'entità del prezzo proposto, ma altresì le cauzioni prestate, le forme, i tempi ed i modi del pagamento offerto, nonché ogni altro elemento utile indicato nell'offerta medesima.La vendita con incanto (artt. 576 e ss. c.p.c.), invece, si svolge davanti al Giudice dell'esecuzione, nella sala delle udienze pubbliche ed, anche in questo caso, chiunque, eccetto il debitore, è ammesso a presentare un'offerta. Quest'ultima è inefficace se non supera il prezzo base o l'offerta precedente nella misura indicata dal Giudice dell'esecuzione con l'ordinanza che dispone la vendita.
Da notare come, ai sensi dell'art. 591 – bis del c.p.c., il Giudice possa delegare ad un Notaio, ad un Avvocato o ad un Commercialista, il compimento delle operazioni di vendita, indicando e prescrivendo ai suddetti professionisti i relativi termini e modalità e trasferendo, così, le principali attività che prima dovevano svolgersi in Tribunale, negli Studi professionali.
L'acquisto immobiliare attraverso l'esperimento d'asta può rivelarsi conveniente laddove si riesca ad aggiudicarsi un immobile ad un prezzo inferiore rispetto al reale valore di mercato, valutato con apposita perizia estimativa dall'esperto incaricato dal Tribunale (artt. 568 e 569 c.p.c.). Infatti, qualora non si sia concretizzata la vendita al miglior offerente, il Giudice può anche stabilire nuovi condizioni di vendita con un prezzo inferiore al precedente fino al limite di un quarto, ovvero – dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto – fino al limite della metà (art. 591 c.p.c.).
In ogni caso, terminata la procedura ed avvenuto il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, il Giudice emette il decreto con cui trasferisce il bene espropriato all'aggiudicatario, perfezionando così l'effetto traslativo del bene venduto (art. 586 c.p.c.).
In merito al pagamento del prezzo, occorre evidenziare che è stata definita tra l'Associazione Bancaria Italiana (A.B.I.) ed i Tribunali una convenzione per l'erogazione di mutui bancari agli aggiudicatari, in virtù della quale la stipula dell'atto di mutuo con concessione di ipoteca sull'immobile avviene contestualmente all'emissione del decreto di trasferimento, facilitando così la partecipazione alle aste giudiziarie di tutti coloro che non dispongono immediatamente della liquidità necessaria.
Inoltre, il suddetto decreto di trasferimento - che contiene anche l'ingiunzione del Giudice, rivolta all'eventuale occupante, di rilasciare il bene - ha l'ulteriore effetto di provocare la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie (cosiddetto “effetto purgativo o liberatorio della vendita forzata immobiliare”).
Ma ATTENZIONE! Per quanto riguarda, invece, altri diritti o domande gravanti sul bene pignorato, tra i quali, i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziali, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l'esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cui all'art. 2645 ter c.c.), il Giudice dell'esecuzione non può disporre la cancellazione con il decreto di trasferimento e sarà necessario un provvedimento del Giudice competente.
Dunque, l'improvvisazione nell'acquisto di un immobile all'asta senza avvalersi della consulenza tecnico-legale di un professionista può dar luogo, nel migliore dei casi, a veri e propri errori di valutazione commerciale e, nel peggiore dei casi, ad un incauto acquisto che potrebbe comportare la perdita parziale o totale dell'investimento. La Gruppo Capital tramite la propria divisione specializzata in Aste Immobiliari svolge questa attività per la propria affezionata Clientela da oltre 20 anni con tutto lo scrupolo e l'attenzione che ci permettono di perfezionare un acquisto sicuro e conveniente.
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